賃貸併用住宅
私は今、賃貸併用住宅に住んでいます。他の人のブログなどを読んでいるとあまりいないような気がします。家族が住みたい家を作ることと、経済的に収支が合うか、この２つが両立することが最大の難関だと思います。これが成立すれば、かなり有効な投資だと思います。
家を建てたのはいいが、家を介護や転勤などで手放さなければいけないことが多々あります。私も実家が遠いので、どうしようか悩みまくりました。
投資家として考えたときに、自宅は負債になると考えます。しかし、家族が増えてきたので家が手狭になってきました。希望する広さを賃貸で探すと、かなり高くなってきました。今までは住宅手当が出ていたのですが、40歳を過ぎると住宅手当がなくなる、ということが発表されました。
投資家として、父親として、両方の相反する立場で考えたときに、「賃貸併用」という考えが出てきました。
以前から、不動産投資をしていたので、賃貸併用という言葉は聞いたことがありました。
しかし、何をどう初めていいのかさっぱり分かりません。
これを見ている皆さんの少しでも役に立てばいいと思い書きます。
少しでも参考になれば嬉しいです。
賃貸併用でまず私がしたのは、セミナーに参加したことです。
実際に参加した人に話を聞いて、それを参考にすればよいのではないかと考えました。
そして賃貸併用に関する本を読みまくりました。数年前のことですが、アマゾンで探して、本を買いました。当時もお金がなかったので、中古で買おうとしたのですが、中古が出回っておらず、新品で買った記憶があります。
一番良かったのでが、午堂登紀雄さんの本です。具体例が豊富に買いてあり、すごく勉強になりました。節約家の方は、中古で買われるとリスクが少ないと思います。読んでそんはないと思います。
賃貸併用には、容積率や建ぺい率、用途地域などいろいろ考えなければいけないことがたくさんあります。
それは、
１ どの土地にするのか
２ そもそも融資が出るのか
ということです。
この２点が一番の難関です。
最初にも書いたように、好きな土地を買うのではなく、収支の合う土地を探さなくてはいけません。駅から遠くなると土地は安くなりますが、競争力は減ってきます。逆に駅近になると競争力は高くなりますが、坪単価が高くなります。
賃貸併用は居住用と賃貸用の部分が必要なので、それなりの土地面積が必要になってきます。そのために、土地代だけでも土地代だけでも値段が高くなってしまいます。
我が家の場合には、 子供が小学校に通っていたので、その小学校から転校したくないという希望があったので、 1つ目の条件のなかに学校を変えないという条件がついてしまいました。
範囲が広ければ広いほど収支の合う土地を探すことができるのですが、私の場合にはなんと同じ小学校区内で探さなければいけないという非常に高いハードルができてしまいました。
もし賃貸併用を考えられる方は、こういった制約も出てしまいますのでぜひお気をつけください。いろいろな人のブログを見ていると、お子さんができる前に賃貸併用を建てられた方が多いような気がします。それはこのような理由があったからなのではないでしょうか。
２点目の融資が出るかという問題ですが、これは私の力ではどうにもならず業者の力を借りることが必要になっています。その業者の力によって融資が出るか出ないかが左右されます。
探すときには、そういうことができる業者を探すことが絶対条件になってきます。
ちょっと疲れたので、続きはまた今度書きます。
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物件の入居率を上げるために何をすれば良いか
不動産業界では、９月から１０月は第２の繁忙期と呼ばれています。 この時期は、戸建賃貸、マンションに関わらず、 １月から３月の繁忙期の次に入居者の 入れ替わりが激しい時期です。 なぜなら、法人の転勤の時期と重なるからです。 この時期を逃すと、次のチャンスである 翌年の１月まで待たなければなりません。 そこで、本日は、今の時期に使える 満室にするためのテクニックを一つ紹介します。
それは、 「仲介営業マンを味方につけること」 です。 仲介営業マンを味方につけることで、 他物件より紹介してもらえる機会を増やせます。 当然、内見案内も増え、成約も増えてくるのです。 それでは、いかに仲介営業マンを味方につけるのか？ 味方につけるための３か条をお伝えします。
・ 成約させてくれた営業マンに謝礼をプレゼント １つの契約で多く稼げる物件を紹介したいというのが 仲介営業マンの本音です。 通常の報酬である広告料とは別に、 営業マンに謝礼を直接プレゼントしましょう。 広告料は、会社の報酬になるので、営業マンは その一定割合しか報酬を受け取ることができません。 しかし、謝礼であれば直接個人に渡せるので、 営業マンは１００％の報酬を受け取れます。 稼げる物件ということで、紹介してもらえる機会が 増えることは間違いありません。
・ 何でも相談できる関係性を営業マンと築こう！ 内見案内をしていると、お客さんが、 「家賃が２，０００円下がればな・・・」 「ウォシュレットが設備としてあれば・・・」 「初期費用がもう少し安くならないかな・・・」 等の要望を漏らすことがあります。 普通であれば、営業マンは、 「一旦、会社に戻ってから管理会社に相談してみますね。」 となりがちです。 しかし、これでは今すぐ入居を決められるかもしれない 見込み客をみすみす逃すことになります。 そこで、事前に営業マンに、 「何でも相談に乗りますので、 交渉があればすぐに連絡してくださいね。」 と伝えておくのです。 そうすることで、その場で解決し、 即決に至るケースが多くなるのです。
・ 営業ツールを渡してあげよう！ 仲介営業マンは、とても忙しく、 できる限りの手間を省きたいと思っています。 仲介業者は、物件を紹介するために室内写真を 撮りに行って、募集図面を作成し、自社ホームページや ポータルサイトに掲載する作業が必要になります。 この手間を省いてあげると、物件に対して好印象を与えられます。 そこで、室内写真・募集図面・間取り図・周辺地図等の データをこちらから事前に渡してあげましょう。 特に、仲介業者の作成した募集図面では、 物件の魅力を１００％伝えられないことが 多いので、お互いにとってメリットがあります。
以上が、仲介業者を味方につけるための３か条となります。 これらを実行することで、物件を 紹介してもらえる機会は間違いなく増えます。 あとは、物件力を磨き、この第２の繁忙期で必ず満室にしましょう。
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豪ドル1000通貨単位購入
豪ドル1000通貨単位だけ購入しました。基本的に「びびり」なので、少しずつしか購入しません。面白みのない人間だと自覚しています。昔のようにスワップポイントもつかないので、微々たる為替差益を狙っています。上の日足を見てもらうと分かる通り、今回は結構底値に近い状態で買うことができたと思います。いつも84円程度で売って利益確定をしています。
それの繰り返しです。
朝起きて、テレビ東京の「モーサテ」をボォーと見ながら着替えなどをしています。ここで市況などをつかんでいます。ながらで見ているのですが、なんとなく世界の様子がつかめています。この「なんとなく」が私には相場観を掴むために必要だと思っています。
やっていることは、1日のうち数分だけ（数秒だけ）豪ドルのチャートを見ています。毎週木曜日に私の師匠（勝手に決めています）今井雅人さんのブログを見て勉強しています。
私は素人を自覚しているので、市場に居続けるためにはプロの見方を学ばなければいけません。それも信頼できる人の。ここまで市場に居続けられたのは、この人のおかげかもしれません。
私に必要なのは、それぞれの分野（不動産、太陽光、コンテナ、FX）で「目利きの力」かもしれません。
確定拠出年金申請
今まで投資をして来たのですが、どちらかといえば「攻め」の投資でした。
今回は「守り」の投資にも力を入れていこうと考えて申請をしました。 確定拠出年金です。 これは、ネットで検索すればすぐわかるのですが、掛け金が非課税になります。
もちろん、もうすでにされている方の多いと思います。 ふるさと納税と同じで努力しなくても利益を得ることができます。 ６０歳以降しか下ろすことができません。
また職種によって限度額が違いますが 勉強すればするほど、メリットが大きいことが分かります。 自分でも「人体実験」をしないと済まないので、何事も経験として 挑戦したいと思います。 また、結果をおしらせしますね。 詳しい内容が知りたい方はコメントください。 お待ちしています。
やっと仕事が終りました
やっと今週1週間の仕事が終わりました。今週も2度目のぎっくり腰などいろんなことがたくさんありましたが、何とかここまで乗り切ることができました。といっても満身創痍ですが…。
今は家族と夕食を食べております。今日に関しては何も仕事の事は考えずに、のんびり過ごそうと思います。こういう時に投資のアイディアや、将来のことをいろいろ考えます。
やっぱり、自分は余裕がないといろんなアイディアが出てこないなぁと言うことを痛感しています。
皆さんもよい週末をお過ごしください。
今月のPVが100を突破しました!
初めてこんなのがきました。とにかく嬉しかったです。何ももらえるわけではありませんが、少しでもみんなとつながっていると思えるのは嬉しいです。
これからもよろしくお願いします！
太陽光発電投資の弱点
太陽光発電をしていますが、自分なりにマイナス点を見つけました。
これから投資される皆さんの参考になればと思い書きます。
それは・・・ 天気によって左右されることが予想以上に大きい ということです。
太陽光発電をするときには、業者のシミュレーションを参考にすると思います。 それを見て投資判断をするはずです。
しかし、そのシミュレーションからかなりずれてくる可能性があるということです。 それがプラス方向にずれれば、嬉しいのですが、マイナス方向にずれたときに 精神的に耐えることができるか、ということです。
「この月はこれだけプラスのCFが出ていたのに、実際の発電量はこんなけだ」
となってしまう可能性が出てきます。 これが太陽光のマイナス面です。 よく比較されるのは区分所有（不動産）投資との比較ですが、こちらは入居者がいれば 確実にお金が決まって入ってきます。 ということは、入居者を入れることに力を入れれば良いわけです。 それに対して、太陽光は確実に天気に左右されます。
「過去○年間、これだけの平均日射量があったので、大丈夫です」と言いながら 今年はそれを平気で下回るということがあります。
CFがマイナスになることが平気であります。 実際に今年の１０月分の入金がそうでした。 太陽光が万能！というようなことを書いてある投資が見られますが、どんな投資にしても マイナス面は存在します。それを考慮に入れながら判断していかなければいけません。
太陽光に関しては、年間の合計で見ていく必要があります。 ここが大切なポイントです。
合計でプラスであれば・・・という発想に変えて行くべきです。
どうしてもマイナスが嫌だ、という人は 繰上げ返済をして、借り入れ部分を少なくする、というのも方法だと思います。 何れにしても、色々な投資を取り入れることによってマイナス部分を相殺することが大切です。 これは、経営でも同じことだと思います。
