マイホームは世界共通の資産形成法
専門家の中には、「日本人の資産は不動産に偏りすぎている」と指摘 する人もいます。しかしこれは日本に限ったことではなく、海外でも同じく不動産の比重が高いものです。
株は数万円からでも買えますが、不動産は数百万、数千万円もしますから、多くの人はローン を組んで買います。
世界のどこに行っても、一般市民の買い物で最も高額なものが不動産です。不動産の割合が相 対的に大きくなるのは、良い悪いではなく、そうなるものです。
アメリカでも、シンガポールでも、タイでも、オーストラリアでも、多くの 人々にとっての資 産形成といえば、やはりマイホームだということがわかります。
もっとも、海外(特に新興国)では不動産価格が上昇して おり、転売益が見込めま すから、日本 とは少し事情が異なります。
しかし、みな一生懸命勉強しています。日本人とは比較にならないくらい、家を買う、売るという ことについて勉強しています。
彼らは、必ずしも 「家は買えば資産になる」 わけではなく、 「資産になる家もあれば、ならない家もある」ことを知っています。
個人の人生ではもっとも大きな買い物ゆえに、プラスにもマイナスにも大きく作用します。
だからこそ、私たち ももっと住宅に関するポリシーと知識を持ち、納得できる買い方をする必要があります。
賃貸物件と比較した持ち家の優位性
賃貸は確かに自由です。管理組合もなければ管理費も修繕積立金も固定資産税・都市計画税
も払う必要はありません。(もっとも家賃の中にその分が含まれていると考えられるので、一応は負担しているわけですが、支払うのは大家です)
それに、不満なら引っ越せばいいだけですし、自分の収入や勤務先、家族の利便性を考えて柔 軟に住む場所を選ぶことができる。引っ越したあと、その部屋をどうするか、ということを考える必要もない。
つまり賃貸とは「自由」というサービスを享受する居住形態のひとつと言えます。
そのため、転職・結婚・子どもの進学などでライフスタイルが変わる可能性が高い人は、賃貸のほうが柔軟に対応できる、という側面があります。
しかし賃貸に住み続ける限り、永遠に「家賃」「更新料」「火災保険の更新」という出費が続くこと になり、払ったら終わりで、垂れ流されるだけです。
月 10 万円の家賃で20年間住むと、家賃だけでも支払総額は2400万円にのぼりますが、何も残りません。
反面、家を買って35 年間のローン返済が終われば、以降は住居にはあまりお金はかかりませ ん。火災保険は最初に一括で払えば格安ですし(2015 年 10 月以降は長期前払の火災保険はなく なります)、毎年の固定資産税・都市計画税、時には修繕などもありますが、それでも家賃よりぐっと安くなる。これはつまり、生涯の家賃を先払いしたと考えることができます。
ローン終了後は、その家を売っても貸しても丸々お金になるので、そのお金でもっと安い家に引 っ越してもいい。
年金が足りなければリバースモーゲージ(自宅を担保にお金を借り、自分たちが死んだらロー ン会社に家を売り渡す)を利用することもできる。これも土地という担保があるからできること。
家を買うという行為は、家賃としてのローン返済と資産形成が同期できるという側面も持ってい るのです。
賃貸か、購入かに縛られすぎない
賃貸を人生の一部に組み込む
持ち家は様々なメリットがありますが、 ライフスタイルが変われば住居に対するニーズも変わり ます。家を買うとは、そうしたニーズの変化も先取りして想像することです。
そんな不確実性に対応できないと思えば、賃貸の方がベターな選択になります。
そう考えたとき、「賃貸派」とか「購入派」とか、二元論で片付ける必要はなく、「 購入と賃貸を併 用する」というハイブリッドな方法もアリです。
たとえば・・・。
結婚して 2LDK のマンションを買って二人で住む。子供が小学校に上がる時期に、3LDK の賃貸マンションに引っ越し、2LDK のマンションは人に貸す。
子供が大学進学や就職などで出て行ったら、今住んでいる賃貸を引き払い、貸していた2LDK のマンションに戻る。
賃貸期間は約 15 年間。家賃 15 万円の 3LDK を 15 年借りると、およそ 2,700 万円の家賃を支 払うことになります。
しかし、都心で 3LDK のマンションは高くて追加のローンが組 めない人もいるでしょう 。かといって郊外で 3LDK のような大きなマンションを買ってしまったら、将来貸しにくいし、売りにくくなるリス クがあります。
そこで、子育ての時期だけ賃貸、という方法です。これなら、子供の学校に合わせて引っ越すこ とも可能ですし、それでも手狭なら、賃貸の一戸建てに移ってもよいでしょう。
将来イメージを明確に描くほど、家に対するニーズが見えてくる 家を買うかどうかを考えることは、自分の将来ビジョンを描き、そのビジョンに近づける住まいを選ぶということです。 どんな将来イメージを持っているか、あるいはまだないかによって、今は賃貸のほうがよいのか、買ったほうがよいのかが見えてきます。
家賃がもったいないからといって 急いで買う必要はなく、 しばらくは一箇所に定住できる状況になってからでもよい。
必要な 広さや 間取りも 、子供の数や、両親と同居する予定があるかなどによって変わりますか ら、家族構成が確定してから買うという判断もアリ。
さらに、自分の価値観は変わりますし、価値観が変われば家に対するニーズも変わります。 パソコン 1 台でどこでも仕事ができるようになった今では、どこに住んでもどのような物件に住んでもいいというくらい、こだわりがなくなりました。
私の場合は特殊かもしれませんが、「将来はどんなライフスタイルを送りたいか」をイメージし、 そのためにはどんな住まいがよいかを考えることです。
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