よい家を安く建てるコツとは?
順序と判断を考えておきましょう。
昨今は、注文住宅よりも分譲戸建が人気です。なぜなら、マンションよりも安く買えるからです。
大都市郊外でも、土地付き一戸建て 3LDK・駐車場付きが、1,500万円程度で買えるものもあり ます。
安いのには、下記のような理由があります。
- 下落傾向にある郊外の土地を現金で仕入れることで、土地代が安い
- 部材の大量一括仕入れで、材料費が安い
- セントラル工場でパーツを作り現地で組み立てる工法によって、大工の数が減らせるし熟練大工も不要
こうした分譲戸建は、完成済みで売買されることが多いので、ある程度調べれば、施工不良は わかります。
一方で、地方都市ではまだまだ注文住宅が主流です。この場合、欠陥住宅や、施工業者が倒産 し払ったお金が戻ってこない、という問題が起こりやすくなります。
そこで、良い家を安く建てる、ひとつの考え方をご紹介します。
まず、地元で長くやっている小さな工務店に直接発注することです。
地元に根付いて長くやっている工務店は、悪い評判が立つと経営が成り立ちませんから、誠実 に施工しようとします。
もちろん上場している大手企業はコンプライアンスには厳しくその点では同じですが、中小企業の場合は、ひとつのクレームが死活問題ですから。
また、お互い地元ということで顔が見え意思疎通もできますし、大手のように営業マンが異動な どで変わることも少ないですから、話が通じなくなったりすることも避けられます。
修理なども、いちいち発注して見積書を取ったりすることもなく、電話一本で、「あ、それなら ○○ 万円くらいでできますよ」とすぐ対応してくれます。結果としては、満足度の高い家作りにつながり やすくなります。
大手住宅メーカーよりも安く上がるケースもあります。大手建築会社に依頼すると、その分マー ジンがかかるからです。
大手は従業員をたくさん雇っていますし、広告宣伝も必要ですから、その経費を回収しなければ なりません。
さらに、大手も結局は地元の工務店に発注しますから、たとえばあなたから 1,000 万円の建築工事を受注したら、地元の工務店には 850 万円で発注し、差額 150 万円を利益として持って行く仕 組みになっています。
前述の通り、部材コストは仕入量がまとまる大手の方が安いため、価格競争力が強い企業もあ りますので一概には言えませんが、中小でも良心的な価格の業者はいます。
次に、工務店の倒産リスクを避けるには、建築代金を一括先払いしないことです。工務店との交 渉にもよりますが、完成度に応じて代金を分割払いできると安心です。
そういうバランスの良い工務店を、複数から相い見積もりをとって選ぶのは当然ですが、幸い地 元には、その工務店が立てた家のリアルなサンプルがたくさんありますから、そこに住んでいる人 たちに聞いておきたいものです。
もちろん大手は大手は中小零細企業よりも倒産リスクが小さく、長くアフターサービスを受けられ るという安心感があります。
どちらを取るか判断は難しいですが、よく話を聞き、経営状況や評判を調べておきましょう。
自販機設置でさらにプラス収入 自宅の前の人通りがそれなりにあるなら、余剰スペースに自動販売機を設置し、プラス収入を狙うという方法もあります。 特に飲料自販機が簡単ですが、設置運営には、ベンダーに委託する場合と、自前でやる場合の2パターンがあります。
ベンダー委託とは、たとえばコカコーラやサントリーにすべて丸投げし、売れた金額の15~25% が収入になるという方法です。
ベンダー委託のメリットは、自販機及び設置コストがゼロ(ベンダー負担)、商品の補充や釣り銭 回収の手間がかからない、商品選定やホットとコールドの切り替えの手間なども不要などで、電気 代のみの負担です。電気代といっても月2千円~3千円程度です。
デメリットは、導入可否決定権はベンダーが握っており、通行量調査の結果でNGになることが ある、特定メーカーの商品に偏ることがある、などです。
自前でやることのメリットは、商品が自由に選べる、価格付けも自由、利益はすべて自分のもの になる、という点です。
デメリットは、自販機の購入・設置・管理、商品の仕入れと補充、サンプル缶購入、釣り銭回収、 在庫管理、ホットとコールドの切り替え、POP作成なども含め、すべて自分でやらなければならない、という点です。
もちろんこれをビジネスと捉えれば、「面白い」と感じる人もいるので、必ずしもデメリットになるわけではありません。
自販機本体も商品も、今やネットで購入・仕入れができます。
本体は激安の中古か、あるいは最新鋭の超節電タイプにするのか、コラム数はいくつのものに するのか......。
今人気の商品は何か、あるいは廃番商品を現金で安く仕入れ1本 80 円で売ってみるか......。どのタイミングでホットとコールドに切り替えるか。ホットは消費期限が短くなるので、全体の中に占めるホットのコラム数や在庫管理をどうするか......。 この作業をワクワクすると感じるならば、自分でやることをお勧めします。
会社員などで、そんな時間はとれないよ、という人はベンダー委託がよいでしょう。ただし前述のとおり、ベンダーが自宅前の顧客流動量調査をしてからの決定なので、必ずしも導入できるわけではありません。
いずれにせよ飲料自販機に限らず、場所と余剰スペースに合わせてタバコや酒の自販機(許可 が必要)、コイン洗濯機など、何かプラス収入を得られないか、考えてみましょう。
賃貸募集はネットとターミナル駅の両方で私が所有している賃貸物件はすべて東京都心にありますから、賃貸付けで苦労することはほとんどありません。 しかし今回の賃貸併用住宅は、ちょっと郊外にあります。そして郊外の物件は、賃貸募集ではやはり不利。ではその不利をいかに克服するか......。
ひとつの方法は募集方法。物件の最寄り駅の駅前にある賃貸仲介会社だけではなく、その路線 が発着しているターミナル駅の賃貸仲介会社でも客付けを依頼することです。
地主タイプの大家さんは、最寄り駅および、地元周辺を中心に募集をかけます。
もちろん、そこに住みたいという層を捉えることができますし、情報はネットでも掲載されますから、 それで十分という場合もあるでしょう。
しかし、ピンポイントでそのエリアを探す人は、郊外ゆえに予算レベルが低いケースがあります。 すると、もっと安い家賃の物件と比較されてしまいます。
そこで、その路線が発着している大きなターミナル駅の業者にも声をかけ、募集をお願いするの です。
ターミナル駅周辺で探す人は、ローカルで探す人よりもお金を持っているとか、家賃に使える予 算が大きい可能性があります。
そんな顧客に、「ちょっと都心から離れますが、同じ予算でこんな素敵な物件がありますよ」とア ピールしてもらえるとどうでしょう。
あるいは「こちらの物件は駅から近いので、ドアツードアでは時間は変わらないですよ。しかも間取りは広くて家賃も安いですし」とトークしてもらえたらどうでしょう。
「ちょっと足を伸ばせばこんな良い物件がこの家賃で借りられる」という営業トークをしてもらえば、より客付けに有利ですし、家賃の値下げ交渉をされることも最小限で抑えられる可能性がありま す。
あとはやはり、相場の家賃よりも少しだけ安くしておくことでしょうか。家賃を高くするなら高いな りの理由が必要ですが、築年数が経てばやはり相場家賃に収斂されていきますから。
あとは家賃に限らず、敷金や更新料でメリットを出すという方法もあります。そうやって、いかに 内見者の数を増やすかが、入居率のアップには欠かせません。
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